부동산 경매물건을 매수하려는 경매 희망자는 취득 후 채무자의 인수되지 않은 채무, 권리가 남아있는지가 가장 중요하다. 매각을 받았더라도 채무를 인수한다면 경매희망자는 당연히 그 금액을 감액하던가 피하던가 하게 될 것이다. 반대로, 채무자로서는 자신의 재산을 경매로 날리더라도 남게 되는 채무가 얼마인지, 다시말해 매수인(낙찰인)이 인수하게 되는 채무가 얼마이고, 여전히 자신의 채무가 얼마나 남아있는지 당연히 관심을 가질 수밖에 없다. 따라서, 경매물건의 법적 상태, 즉 정확한 ‘권리분석’이 필수다.

• 말소되는 권리 후의 권리는 모두 소멸한다.
  
  근저당권, 담보가등기, 가압류 중 하나가 최선순위로 부동산에 설정되어 있는 경우, 경매가 되면 당연히 위 권리들은 소멸한다. 위 권리를 ‘말소되는 권리’라고 한다. 말소되는 권리 후에 설정된 후순위 권리는 전부 말소되어 매수인에게 인수되지 않는다.
  
  
• 말소되는 권리보다 선순위 권리는 매수인이 인수한다.
  
  당연히, 말소되는 권리보다 선순위로 설정된 근저당권, 담보가등기, 가압류보다 선순위 권리들(지상권, 지역권, 가처분, 순위보전의 가등기 등)은 매수인에게 이전된다. 따라서, 이에 따르는 채무의 변제, 부담은 매수인이 져야한다. 법적지상권이나 유치권은 등기되어 있지 않고 순위에 관계없이 매수인에게 대항할 수 있다. 따라서, 이러한 권리가 있는지 반드시 현지를 찾아보고 등기부 등을 열람하여 꼼꼼히 확인하여야 한다. 그러나, 가장으로 해놓은 경우도 있다. 다만, 선순위라 하더라도 전세권자가 배당을 요구하면 소멸한다.(민사집행법 제88조)
  
  
• 담보물권 중 (근)저당권은 무조건 말소된다.
  
  (근)저당권은 그 성립시기에 관계없이 모두 소멸한다. 그리고, (근)저당권이후에 설정된 각종 지상권, 지역권, 전세권, 가압류, 가처분, 담보가등기는 선순위 저당권에 대항할 수 없으므로 모두 말소된다.
  
  
• 대항력 있는 임차권은 변제되지 않으면 매수인이 인수하여야 한다.
  
  주택임대차보호법, 상가임대차보호법에 의한 주택, 상가의 임차권은 등기여부를 불문하고 그 목적물에 경매가 행해진 경우에는 그 임차목적물의 경매에 의해 소멸한다. 대항력 있는 임차인{주택의 인도+주민등록(주택), 건물인도+사업자등록신청(상가)이 된 임차인}보다 앞선 근저당권, 가압류 등이 없고, 경매목적물로 보증금이 모두 변제되지 않으면 임차권은 소멸하지 않고 매수인이 잔여 보증채무를 인수하여야 한다. 따라서, 대항력 있는 임차인이 있는지 부동산등기부만 아니라 현지조사를 통하여 확인하여야 할 것이다.
  
  
• 가등기 되어있는 물건을 피하는 것이 좋다.
  
  가등기에는 담보목적의 가등기와 순위보전의 가등기가 있는데, 담보가등기는 경매로 인하여 소멸되나, 순위보전의 가등기는 선순위가 말소되는 권리가 아닌 한 소멸되지 않는다. 물론, 부동산 등기부에 기재된 내용에 의하여 결정되는 것이 아니므로, 채무자, 채권자를 찾아 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 확인하는 것이 좋다.
  
  
• 가처분이 되어 있는 물건을 특히 주의하여야 한다.
  
  가처분은 압류의 효력 발생 후에 등기된 것만 말소되고 그 이전에 등기된 것은 매수인에게 이전된다. 그러나, 압류의 효력발생 전에 등기된 가처분이라 하더라도 그보다 선순위로서 말소되는 담보권, 가압류가 있으면 함께 소멸한다. 다만, 토지소유자가 지상건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분의 경우는 주의해야 한다. 말소되는 권리보다 뒤늦게 가처분이 되었더라도 매수인이 인수하는 경우가 있다.
  
  
• 예고 등기 있는 물건을 피하는 것이 좋다.
  
  예고등기는 매매계약 등의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함한다)에 이러한 법률상 다툼이 있음을 등기부상에 기재한다.(부동산 등기법 제4조) 그러나, 예고등기가 권리에 관한 공시를 목적으로 하는 것이 아니어서 근저당권이나 가압류보다 후순위라도 말소되지 않고, 따라서 매수인이 인수해야 한다.