부동산 법원 경매 등에 사람과 돈이 몰려들고 있지만, 과열 경쟁에 따른 높은 낙찰가, 세금 등을 감안하지 않은 무리한 투자, 잘못된 권리분석, 전문가를 통하지 않은 투기식 경매로 인하여 피해만 커지고 있습니다. 경매절차는 경매신청, 배당참가, 권리분석, 낙찰 등 워낙 따질 게 많은 영역입니다.

경기 분당에 사는 김모씨는 공기업을 명예퇴직한 뒤 경매투자에 뛰어들었고, 나름대로 투자가치가 클 것 같은 경기 분당의 한 아파트(32평형)를 감정가(5억5천만원)보다 1억 가량 싸게 낙찰 받았습니다. 그러나 낙찰 받은 집에 선순위 세입자(전세금 1억5천만원)가 있다는 것을 나중에야 알았습니다. 결국 전세금을 떠안게 돼 아무런 이익도 보지 못했습니다.

경매 참여 전에 반드시 물건의 법적 상태를 점검해야 합니다. 근저당, 가압류, 압류 등은 법원 경매에서 낙찰되면 자동적으로 말소되지만, 선순위가등기, 선순위가처분, 선순위 전세권, 선순위 지상권 등 선순위 채권은 그대로 남게 됩니다. 또 세입자가 확정일자를 받아 놓은 경우에는 전세권이 등기부등본에 나타나지 않기 때문에, 직접 집을 찾아가 임대 여부를 확인하여야 합니다.

서울 사당동에 사는 장모씨는 서초동 아파트 단지 안 1층 상가 8평형짜리 가게를 5500만원에 낙찰받았습니다. 두 번이나 유찰돼 가격이 많이 떨어졌고, 아파트 단지는 작아도 상가가 큰 길과 붙어 있어 사두면 좋겠다고 생각하였습니다. 그러나 낙찰받은 가게가 건물 뒤쪽 후미진 곳에 있다는 것을 나중에 알았습니다. 감정서 사진만으로는 주위 환경을 정확히 알 수 없었습니다. 결국 계약금 550만원만 날리고 잔금 납부를 포기하고 말았습니다. 집단 상가는 말할 것도 없고, 입찰 전에 반드시 정확한 경매 대상의 호수를 확인하고, 물건의 정확한 위치, 현황을 살펴봐야 합니다. 부근 부동산 중개업소도 찾아가 현재 시세가 얼마인지 챙겨야 합니다.

서울 성북구 수유동에 사는 이아무개씨는 미아삼거리 골목 안에 있는 가게 하나를 7천만원에 낙찰받았습니다. 시세보다 싸게 샀다고 만족스러워했지만, 나중에 들어가는 비용을 감안하지 않았습니다.

경매는 일반 매매보다 0.6% 높은 취득, 등록세와 교육세 등을 부담하기 때문에 보통 낙찰가의 6~7%가 부대 비용으로 들어갑니다. 별도로 임차인이 집을 비워주지 않으면 명도소송에 따른 별도 비용이 들어가고, 명도 등을 거쳐 2~3개월이 지나야 입주가 가능한데, 이에 따른 비용을 고려하여야 합니다. 전문가들은 아파트 낙찰가가 시세의 90%를 넘지 않도록 하는 게 좋다고 조언합니다.

부동산 경매의 기초적인 개념과 원리를 알 수 있는 책을 몇 권 구입해서 읽어두어야 합니다. 용어설명이 잘 돼있고, 판례를 보기 쉽게 정리한 입문서부터 구해 여러 번 읽어두는 것이 좋습니다.

그런 뒤 관심지역을 정하고 대법원 사이트나 경매정보제공 사이트를 통해 물건을 선정하고 조사를 시작하고, 전문가의 상담을 해보는 것도 방법입니다. 경매대행 수수료는 보통 낙찰가의 1%입니다.